الاستثمار العقاري في البورصات العالمية| صناديق الريت REITs

أسواق الأوراق المالية تعتبر فرصة هائلة للاستثمارات، وتعتبر فرصة مثالية لكل الراغبين في الاستثمار في مجال العقارات، حيث أنها تعتبر ركن رئيسي ومهم في الاقتصاد، حيث أن أسواق الأسهم والأوراق المالية أصبحت محركات الاقتصاد العالمي ومحط اهتمام الاقتصاديين والمستثمرين والمحللين الماليين.

الاستثمار العقاري هو عملية شراء وتملك العقارات بهدف الاستفادة منها بشكل مالي، سواءً كانت للاستخدام الشخصي أو للإيجار أو للبيع في وقت لاحق بربح، أو الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري أو الصكوك العقارية على الأسواق المالية، وهو محل المقال اليوم، ويعد الاستثمار العقاري من أكثر أنواع الاستثمارات شيوعًا وتحظى بشعبية كبيرة لدى المستثمرين بسبب قدرتها على تحقيق عوائد مالية جيدة واستقرارها طويل الأمد.

أما الاستثمار العقاري في البورصة فيشمل الاستثمار في الأوراق المالية المرتبطة بالعقارات مثل الصكوك العقارية وصناديق الاستثمار العقاري، ويتم تداول هذه الأوراق المالية على الأسواق المالية ويمكن شراؤها وبيعها بنفس الطريقة التي تتم بها تداول الأسهم.

مفاهيم مهمة خاصة بالاستثمار العقاري

صناديق الاستثمار العقاري

هي صناديق تستثمر في العقارات وتقوم بشراء وإدارة العقارات المختلفة، وتوزيع الأرباح على المساهمين في الصندوق، يمكن شراء وبيع أسهم هذه الصناديق على البورصة.

الصكوك العقارية

هي أدوات دَينية تستخدم لتمويل المشاريع العقارية، وتقوم الشركات العقارية بإصدارها لجمع الأموال من المستثمرين، وتحمل الصكوك العقارية عادة عوائد ثابتة ويمكن شراؤها وبيعها على البورصة.

صناديق الرهن العقاري

هي صناديق استثمارية تستثمر في الرهون العقارية والأوراق المالية المرتبطة بها، وتعمل هذه الصناديق عن طريق شراء الرهون العقارية من المصارف والشركات العقارية، وإدارتها بشكل فعال لتحقيق أفضل العوائد المالية للمساهمين في الصندوق.

صناديق الاستثمار العقاري (الريت – REITs)

صناديق الريت (REITs) هي صناديق استثمارية تتضمن مجموعة من العقارات التجارية والسكنية، وتعمل على جمع أموال المستثمرين لشراء وتطوير هذه العقارات، وتوزيع الأرباح المحققة من استثماراتها على المساهمين والتي تبلغ نسبتها 90% من صافي أرباح الشركة، وتعد صناديق الريت بديلاً للاستثمار المباشر في العقارات، وتتيح للمستثمرين فرصة الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى شراء عقارات بأنفسهم.

تختلف صناديق الريت في نوعية العقارات التي تستثمر فيها، فمنها ما يستثمر في العقارات التجارية مثل المكاتب والمراكز التجارية والفنادق، ومنها ما يستثمر في العقارات السكنية مثل المجمعات السكنية والشقق الفندقية والمساكن الفاخرة.

أسواق الأسهم وصناديق الريت

أسواق الأسهم (Stock Markets) هي أماكن حيث يتم شراء وبيع الأسهم (الأوراق المالية)، ويتم تداول هذه الأسهم بين الشركات والمستثمرين، وتعتبر أسواق الأسهم من الأسواق المالية الرئيسية، وتشكل جزءاً هاماً من النظام الاقتصادي في العديد من الدول.

ترتبط صناديق الريت بشكل وثيق مع أسواق الأسهم، حيث يتم تداول أسهم الريت على البورصات المالية كأي شركة أخرى تداول أسهمها في السوق، وبالتالي، فإن أسعار أسهم الريت تتأثر بتغيرات أسواق الأسهم، وتتحرك بشكل متزامن مع حركة الأسواق المالية.

ويتم تحديد سعر أسهم الريت بناءً على العرض والطلب عليها، ويمكن للمستثمرين شراء وبيع أسهم الريت في أي وقت خلال ساعات التداول بنفس الطريقة التي يتم بها شراء وبيع أسهم الشركات الأخرى.

ويمكن للاستثمار في صناديق الريت أن يكون بديلاً للاستثمار في الأسهم المباشرة، حيث توفر صناديق الريت فرصة للاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر، ولكنها تتأثر بنفس العوامل التي تؤثر على أسواق الأسهم.

ويمكن للمستثمرين الحصول على تعويضات مالية من توزيعات الأرباح السنوية أو الفصلية التي توفرها صناديق الريت، والتي غالباً ما تكون أعلى من عوائد السندات والودائع المصرفية، ولكنها تعتمد بشكل كبير على أداء العقارات التي تستثمر فيها الصناديق وتحقيقها لأرباح مستدامة.

مميزات الاستثمار في صناديق الريت

تعتبر صناديق الاستثمار العقارية (REITs) واحدة من الطرق الأكثر شيوعًا للاستثمار في العقارات، وتتميز هذه الصناديق بعدد من المميزات، ومن بينها:

• التنوع، حيث تتيح صناديق الريت للمستثمرين الدخول في سوق العقارات بشكل أسهل وأكثر تنوعًا، حيث يمكن الاستثمار في عدة أصناف مختلفة من العقارات، مثل المباني التجارية والسكنية والفنادق والمكاتب والمستودعات وغيرها.
• الدخل الثابت، حيث توفر صناديق الريت دخلاً ثابتًا للمستثمرين، حيث يتم توزيع 90% من الأرباح المحققة من العقارات بانتظام على المساهمين في الصندوق.
• السيولة، حيث يمكن للمستثمرين شراء وبيع أسهم الريت بسهولة عبر البورصة، مما يجعلها أكثر سيولة من الاستثمار المباشر في العقارات.
• الإدارة المهنية، حيث تدير صناديق الريت عادةً شركات متخصصة، وتقوم هذه الشركات بإدارة العقارات والحفاظ عليها وإدارة العمليات اليومية، مما يخفف عن المستثمرين الحاجة إلى إدارة العقارات بشكل مباشر.
• الحجم، حيث يمكن للمستثمرين الاستثمار في صناديق الريت بمبالغ صغيرة، حيث يمكن شراء أسهم الريت بأسعار معقولة وبدون الحاجة إلى شراء عقارات بأسعار باهظة.

صناديق الريت تعتبر خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات بشكل متنوع وسهل وبتكلفة منخفضة، مع الحفاظ على إمكانية الحصول على دخل ثابت وإدارة مهنية للاستثمار.

كما تتميز صناديق الريت بتوزيع أرباح مرتفعة بشكل عام، حيث يتم توزيع نسبة 90% من الأرباح المحققة على المساهمين على شكل توزيعات نقدية دورية، وتتميز أيضاً بالتنوع في المحافظ المالية، حيث يتم توزيع الأموال على عدة مشاريع وعقارات مختلفة، مما يقلل من مخاطر الاستثمار في عقار واحد.

أنواع صناديق الريت

توجد عدة أنواع من صناديق الاستثمار العقارية (REITs)، ومن بينها:

صناديق الريت العامة (Equity REITs)

وهي أكثر أنواع الريت شيوعًا، حيث تستثمر في العقارات التجارية والسكنية والصناعية، وتحقق أرباحًا من الإيجارات وزيادة قيمة العقارات عبر الزمن.

صناديق الريت الخاصة (Private REITs)

وهي صناديق غير مدرجة في البورصة وغير متاحة للجمهور العام، وتستثمر في العقارات ذات العوائد العالية والمشاريع العقارية الكبيرة.

صناديق الريت الخاصة بالقطاع الصناعي (Industrial REITs)

وتستثمر في المستودعات والمصانع والمراكز اللوجستية والعقارات الصناعية الأخرى.

صناديق الريت الخاصة بالفنادق والضيافة (Hospitality REITs)

وتستثمر في الفنادق والمنتجعات السياحية والأماكن السياحية الأخرى.

صناديق الريت المتخصصة (Specialty REITs)

وتستثمر في العقارات ذات الطابع الخاص، مثل المدارس والمستشفيات والمراكز التجارية وأماكن الترفيه والرياضة.

ويتم تصنيف صناديق الريت حسب نوع العقارات التي تستثمر فيها، وتوفر هذه الصناديق خيارات متعددة للمستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر والحصول على عوائد مالية مستدامة.

ما هي الخصائص الأساسية لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة (ريت)؟

تتميز صناديق الريت بعدد من المميزات ومنها:

• تحقيق توزيعات دورية للعوائد، حيث يكون مدير الصندوق ملزمًا بتوزيع 90 %من صافي الأرباح سنويًا وفقا لسياسات واضحة ومحكومة بالأنظمة.
• ينطبق على صناديق الاستثمار العقارية المتداولة أنظمة الحوكمة والشفافية العالية.
• تكلفة أولية منخفضة للاستثمار في العقار.
• تتميز صناديق الريت بالسيولة العالية بالمقارنة بالاستثمار المباشر في العقارات حيث يمكن بيع وشراء الوحدات في السوق المالية طيلة فترات التداول.
• تنوع المحافظ العقارية المملوكة من قبل الصندوق.

كيف يمكن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (ريت)؟

مثل الاستثمار في أسهم الشركات هناك طريقتان للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (ريت):
1- في مرحلة الطرح الأولي العام (السوق الأولية) عندما يقوم مدير الصناديق بطرح الوحدات، حيث يتم ذلك من خالل الجهات المستلمة التي يحددها مدير الصندوق للاكتتاب، والتي غالبًا ما تكون مزيجًا من البنوك والشركات المالية.
2- بعد أن يتم إدراج وحدات الصندوق في السوق من خالل السوق المالية (السوق الثانوية) كأي سهم مدرج في السوق السعودية.